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住房公积金只能加强、壮大、完善


2016-3-15 来源:湖南郴州公积金中心 彭中华

随着中央经济工作会议“精简合并五险一金”的提出和讨论,取消住房公积金论者又卷土重来,甚嚣尘上。笔者认为,在今后相当长的历史时期内,住房公积金不能削弱,不能取消,只能加强、壮大、完善。

首先,社会主义基本经济规律在住房领域呼唤着住房公积金。社会主义的基本规律是:用在高度技术基础上使社会主义生产不断增长和不断完善的办法,来保证最大限度地满足整个社会经常增长的物质和文化的需要。社会主义基本经济规律决定着社会主义整个经济领域的一切主要方面和主要过程,决定着社会主义的生产、分配、交换、消费。社会主义的基本经济规律简言之,就是社会主义的生产目的和手段。“安得广夏千万间,大批天下寒士俱欢颜”是千百年来人们的安居梦。居者有其屋是社会主义的生产目的之一,也是最基本的目的(衣食住行)之一。住房作为物质需要(近年来,有一部分是精神需要,一些人在住房设计、风格、装修上也渐渐加入了文化的因素)总体上基本满足了人们的需要。但结构上很不合理:北上广等一线城市住房有需求;大批二三线城市房满为患,以致住房去库存化成为今年经济工作的重中之重;一些人有数套房(少数人成十上百套),而一些人缺房少房无房,个别人睡在桥洞里……怎么办?

住房公积金作为生产关系的重要一环发挥着不可或缺的重要作用。只要是有良心的人就得承认,住房作为一个产业,发展这么快,人们的住房水平提高这么快,特别是农村出来刚毕业的大学生,刚参加工作的人员,城市调动人口的住房,主要是靠住房公积金制度来推动和解决的。住房公积金制度自建立以来,已发放贷款5.33万亿元,为成千上万户家庭解决住房问题提供了资金支持。郴州市2015年共发放住房公积金贷款21.14亿元,市场份额达37.74%。没有住房公积金制度的建立,住房问题解决有这么快吗!

社会主义的基本经济规律反映在住房领域,供给端总体不成问题,也就是说在供给方改革意义不大,只是调整结构,调整户型,而需求端特别是有效需求上既很不平衡,又马太效应凸显,即有钱人房子很多很大,没钱人又买不起房,甚至租不起房,解决这一问题的根本手段、办法和途径,除了政府在房地产领域大量大幅度减税降费,开发商提高劳动生产率,大幅度降低生产成本外,在生产关系方面在需求机制改革方面,主要是建立、推广住房公积金制度,使住房公积金制度这一党的阳光雨露尽量普照全体人民。从需求端来说,目前中国还找不出比住房公积金制度解决个体住房资金问题更好的手段和办法。可以说,在居者有其屋这个使命完成之前,住房公积金制度就不能废止、削弱,而必须强化、发展、完善。

第二、城镇化在住房领域解决个体资金需求中需住房公积金挑大梁。“城镇化是最大的内需潜力所在”。2015年中央农村工作会议细化了城镇化建设目标——即到2020年,要解决约1亿进城常住的农村转移人口落户城镇,约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造,约1亿人口在中西部地区的城镇化。而实现这三个“1亿”的目标,首要的就是要解决户籍和住房问题。而这三亿人的住房靠其自身的资金积累来解决,显然是很不现实的,绝大多数是没有什么积累的。其资金来源除了少量的积累和向亲戚朋友借向银行借外,大量的主要是靠住房公积金。2015年全国共新增个人住房公积金贷款2.6万亿元,市场份额已达36%以上,三分天下有其一多,而全国这么多银行(数十上百家银行)不到三分之二,可见住房公积金是在挑大梁。今后住房公积金的市场份额将越来越大,郴州市住房公积金个人贷款市场份额已达37.74%,住房公积金个人贷款成了商品房销售的风向标。主要原因是住房公积金个人贷款的功能优势和利率优势。先说功能优势。住房公积金贷款具有期限长(郴州最长可达35年)、高分散(到2014年底,全国个人住房贷款发放总额4.22万亿元,惠及2185.85万户家庭)、高信用品质(郴州市个人住房公积金贷款逾期率0.004%)。住房公积金的用途除了购买国债外(现基本不买了),唯一的用途就是发放个人住房公积金贷款。这个专一独特的功能,是任何其他商业银行都无法比拟的。再说利率优势。以郴州为例,最高上限是60万,年限35年,均取上限,一笔贷款则比商业银行节约利息250464.73元(银行基准利率是4.9%,利息为655786.57元,公积金的利息为405321.84元)。而这3亿人群总体上都收入较低的,利率低,既对他们有吸引力,又切实降低了他们住房的经济负担,起着其它任何银行贷款,任何融资方式都无法替代的作用,显示了强劲的生命力。如果冒然取消住房公积金制度,中国的城镇化进程将大大延缓。

第三、农民工(含灵活就业人员)进城的购房资金需求主要(甚至只能)依赖住房公积金制度解决。一般来说,农民工(含灵活就业人员)工作量大、收入低、流动性大,贷款风险也大。商业银行(追求利润最大化)的逐利性决定了其不太可能向这部分群体发放住房贷款。而住房公积金是不以盈利为目的的公益性事业单位,以解决中低收入者缺房少房为己任,为天职,解决这部分人住房资金缺口,责无旁贷,义不容辞。新版“《住房公积金条例》修订送审稿”已将这部分群体建立住房公积金制度加了进来。郴州在这方面做了有益探索。郴州市宜章县农民工(含灵活就业人员)贷款自2015年7月份开始发放以来,已发放246户,共计约7161万元。贷款发放几个月来,暂未发现超二个月的逾期行为。其具体做法是:宜章管理部选取华申首府作为农民工缴交公积金贷款的试点楼盘,并同长银担保公司签订好三方合作协议,协议要求该部分贷款全部由长银担保公司担保,开发商必须向担保公司缴纳贷款额度5%的反担保金。如该部分贷款发生逾期行为,在履行相关法律手续后由开发商回购该套住房,以保证资金的安全回笼。2015年,全市开展农民工缴交公积金贷款试点楼盘10个,共为400余户农民工发放贷款超过一亿元。这项惠民政策的实施,在社会上引起了强烈的反响,郴州电视台及郴州日报相继报道,让广大购房群众真正体会到了公积金政策的优势和实惠,取得了良好的社会效应。

第四、开放的中国,人员的急速流动和住房不可移动性决定着需住房公积金制度作支撑。改革开放是当代中国最鲜明的时代特征。改革开放,必然促进人们在不同的城市,不同区域的流动。加上国考、省考、市考(均指公务员和事业单位招聘考试,有的地方市考也面向全国)更促进了人们改变命运,挑战自我的欲望。而住房的最大特征是不可移动性(陈政高部长语)。人员的急速流动和住房的不可移动性,又增加了人们对住房的刚性需求。这些人如果上有老下有小,则住房需求呈倍数放大。有的人在现有城市有住房,甚至数套,但到新进城市又是上无片瓦下无立锥之辈。这部分在新进城市对购买住房的资金需求肯定首选住房公积金。加上年轻人结婚,老年人进城养老的,学生进城读书的……三四线城市大量的库存商品房使住房“山穷水尽”,而这些刚性需求又使其“柳暗花明”,迫切需要住房公积金制度来作支撑。

第五、商品房去库存化亟需住房公积金这及时雨。四川省2015年全年释放公积金997亿余元,相当于为商品房市场贡献了1995万平方米销售面积,占全省全年商品房销售面积的1/4。住房公积金全年化解了31.7%的库存量,近去库存的1/3。在去年底召开的全国住房城乡建设工作会议上,住建部部长陈政高指出:2016年将进一步用足用好住房公积金。可以预见,住房公积金将在2016年的商品房去库存化中发挥重要作用。就郴州而言,2015年,我们共发放公积金个人贷款21亿多元,郴州房地产市场销售节节攀升,10月份环比增长21.2%。今年,市政府提出去库存200万平方米的目标,要求住房公积金继续挑大梁。

住房公积金制度自建立以来,在居者有其屋的进程中发挥了重大作用。但勿容置疑,也存在许多需改进的地方,也是人们要取消这一制度的原因。主要反映在不公平(即劫贫济富)和未发挥作用(即睡大觉论:大量资金在沉睡)。后者是人们的误解。先从资金的三性来看。任何资金都必须讲三性,即安全性、流动性、盈利性。截至2014年8月末,全国缴存住房公积金职工1.07亿人,缴存总额7.03万亿元,职工提取总额3.49万亿元,缴存余额3.54万亿元。但缴存余额不代表就是“沉睡”的资金,这部分资金用于三方面:全国住房公积金个人住房贷款余额2.43万亿元,保障性住房建设试点项目贷款余额431亿元,购买国债余额62亿元,合计约2.47万亿元。因此,截至8月末,住房公积金结余资金为1.07万亿元。全国住房公积金的资金使用率为70%,接近商业银行水平;资金不良率0.038%,远低于商业银行,资金总体安全;扣除贷款风险准备金和管理费用后,全国一年增值净收益达2382亿。可见,无论是安全性、流动性、还是盈利性,住房公积金都是良好的。到2015年底,全国住房公积金贷款率达80.8%,远高于银行水平(国际风险警戒线是75%,住房公积金达80.8%,超近6个百分点,说明公积金顾全大局,毁家纾难在救市)。前者确实存在。为了公平,国家建设部于2005年1月20日以建金管〔2005〕5号文规定缴存标准5%—12%,基数原则上不应超过职工工作地所在设区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍。这个文件确实留下了比例5%—12%即7%的差距,基数是本人工资总额。上限是职工工作所在设区城市上一年度职工月平均工资的3倍。按这个文件,职工缴纳公积金是存在一定差距,但只要严格按照文件执行,这个差距应在人们能承受的范围内。但出现“高价”公积金,主要原因是没有严格执行这个文件。一是权威性不够。个别地方领导随意提高缴存比例,扩大缴存基数。如中南X省烟草公司向该省省长书面报告,要求将住房公积金提高(标准按20%,基数按平均工资的5倍),在相关部门不同意的情况下,该省省长直接在烟草公司的报告上签字同意。后金融系统效仿,再扩大到其它条管部门。二是部门搞变通。垂管单位都按省会城市基数上限执行。按文件,基数是职工工作地所在设区城市,可垂管领导为了照顾下面职工,将市县乡的职工基数都按省城上限,这样差距就更大了,缴存低的按当地自己上年度基本工资的5%—12%,高的按省城上年度平均工资总额5倍的20%,差距怎么会不大!三是个别企业执行缩水。有些企业借口困难,比例按下限的5%,基数按职工基本工资,于是低的就更低了。地方特困企业按1%,甚至更低。

尽管住房公积金制度有这样那样的不足甚至弊端,但目前中国,解决个人住房资金紧缺还找不出更好的办法。如同高考一样,高考也被国人指责不公平,但目前又确实找不出比高考更公平的办法。高考不能取消,只能改革、完善;住房公积金制度同样不能取消,也只能改革、完善。

怎么办?主要是加大执法力度,统一缴存标准,至少是一个县一个比例,一个基数;统一贷款、支取政策程序、手续;住房公积金增值收益主要用于帮助中低收入者进入住房公积金和支持其购房;住房公积金省统筹,全国统筹,最好改为政策性住房银行(改为政策性住宅银行,因其特殊性,其主管部门不应是银监局而应是住建部,或行政上隶属住建部,金融业务接受央行和银监局的指导、监督)。这些我已在《关于住房公积金发展的思考》、《关于住房公积金个贷风险的思考》、《保障房建设之管见》、《关于创办住宅银行的思考》、《关于修改条例的几点意见》、《关于住房公积金体制改革的意见》和《对住房公积金几个问题的意见》等文章中有较详尽的阐述,这里就只点题,不展开了。

(编辑 刘斌)